Impuestos Compra/Venta
Muchas son las dudas que pueden surgir a la hora de hacerse con el título de propiedad de un inmueble ubicado en España. Pueden suscitarse preguntas del tipo cuanto, cómo y quién, y es conveniente tener unos conocimientos básicos que trataremos de aclararles en este resumido informe. ELECCIÓN DE LA PROPIEDAD: Recomendamos que cuando se piense en adquirir una propiedad, se considere los servicios de una Agencia Inmobiliaria con experiencia avalada en el sector. Será ésta quien le indique los pasos a seguir y guíe a comprador y vendedor en todas las etapas del proceso, tales como precios de tasación, posible financiación, orientación sobre posibles reformas del inmueble, cuestiones relacionadas con el pago de impuestos, entre otros, además del acto propio de compra venta y escritura de la propiedad. Sin coste alguno para el comprador. OPCIONES PARA LA COMPRA VENTA: Son varias las opciones que se presentan a la hora de comprar un inmueble. En España, el acuerdo verbal ya es válido (pero infrecuente y poco aconsejable), es conveniente tener algún tipo de documento firmado para que en la compra venta no quepa error. A continuación, los tipos más comunes de contrato. A continuación, los tipos más comunes de contrato:
EL CONTRATO DE RESERVA: Cuando la parte interesada en la adquisición de la propiedad precisa algún tiempo o debe hacer consultas antes de formalizar la operación, se suele recurrir al contrato de reserva. Éste es un documento que compromete a la parte vendedora a no vender el inmueble a una tercera persona que no sea la parte interesada firmante, por un corto periodo de tiempo. Es común el adelantar una cantidad simbólica en concepto de reserva. Esta cantidad que se descontará en caso de que se efectúe la compra venta o se devolverá, o no según acuerdo entre las partes, en caso de que no se lleve a término.
EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA: Este tipo de contrato es más vinculante que el tipo de contrato anterior ya que compromete a ambas partes a comprar y a vender con las condiciones estipuladas en el mismo. En su redacción se plasman los plazos de ejecución y el pago o pagos para formalizar la compra venta. Gracias a él, el vendedor queda obligado a la venta y comprador a la compra o a la compensación económica. Normalmente, se suele determinar una prima de un 10% que será descontado del precio final, cuando se produzca la compra. Si no se produce la compra venta por decisión del comprador, no hay devolución de la prima. En caso contrario, es decir, en caso de que no se produzca la compra venta por decisión de la parte oferente, normalmente por haber vendido el inmueble a una tercera persona o por cambio de opinión, se devolverá el duplo de la prima recibida o se podrá exigir el cumplimiento de la opción si así lo establece el contrato.
EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRA VENTA: Con este tipo de contrato ya se puede llevar a cabo la compra venta. Se redacta un contrato privado cuando ambas partes deciden así perfeccionarlo. Sólo un juez podrá determinar una solución en caso de que haya conflicto de intereses a la hora de formalizar la operación. Tiene soporte y validez legal.
LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA VENTA: Con la escritura pública, donde el nuevo propietario se inscribe como dueño del inmueble en el Registro de la Propiedad. Es muy necesario que se dé esta condición ya que la escritura contiene la descripción del inmueble junto con la exposición de las posibles cargas y servidumbres que puedan existir, el precio y modo de pago. Es el notario quien, siguiendo su catálogo de actuaciones, verifica identidades de comprador y vendedor, corrobora los datos registrales, controla el pago del último IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) y comprueba que, si la propiedad se ubica en una comunidad de vecinos, el propietario esté al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, previa declaración del presidente de la misma y da fe de dicha transmisión. Importante es saber que se puede otorgar un poder, ante notario, a una persona física o jurídica para poder llevar a buen término la escritura pública de venta, en caso de que quien compra, venda o ambos no puedan estar presentes en el momento de hacer efectiva la operación.
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: El notario informa al vendedor y comprador y al mismo tiempo pone en marcha la inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier otra anotación para dicha propiedad queda bloqueada, el período de inscripción en el Registro se prolonga por unos 60 días laborables más. Cuando se halle liquidado en la Agencia Tributaria el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales correspondiente, se puede proceder a realizar la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad. En todo caso se puede solicitar al notario que se efectúe un asiento de presentación a través de fax. IMPUESTOS Y GASTOS DERIVADOS DE LA ADQUISICIÓN/COMPRA DE UN INMUEBLE EN BALEARES: Si el VENDEDOR ES PARTICULAR (no empresa o empresario): El comprador debe pagar a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (ITP) aplicando una escala del 8% al 10% sobre el valor del inmueble. Así por ejemplo:
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Valor total del inmueble hasta (€) |
Cuota íntegra (€) |
Resto Valor hasta (€) |
Tipo Aplicable (%) |
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0 |
0 |
400.000 |
8 |
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400.000 |
32.000 |
200.000 |
9 |
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600.000 |
50.000 |
400.000 |
10 |
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1.000.000 |
90.000 |
en adelante |
11 |
A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición (notario, registro de la propiedad, tramitación, abogado si se requiere, etc.) que pueden suponer aproximadamente entre el 0,5% y el 1,20% sobre el valor del inmueble. Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado. Si el VENDEDOR ES EMPRESA O EMPRESARIO
y entrega una edificación nueva (que ha construido o rehabilitado) o un solar: El comprador debe pagar al vendedor el IVA. Se aplica IVA 10% si se entrega una vivienda nueva terminada. Se aplica IVA 21% si se entrega un solar, nave, local, oficina… El comprador debe pagar también a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) aplicando el 1,2% sobre el valor del inmueble. A dichos impuestos habrá que añadir aproximadamente entre 0,5% y 1,00% por gastos inherentes a la adquisición (Notario, Registro, Gestoría..) (algo más si se financia con préstamo hipotecario dependiendo de su importe)
Si el VENDEDOR ES EMPRESA O EMPRESARIO y entrega una edificación de segunda mano (vivienda, local, hotel, etc.) la operación en principio no quedará sujeta al IVA + AJD, sino que se pagará el ITP (del 8% al 10%). En todo caso, si el comprador también es empresario (por ejemplo una sociedad española) y compra el inmueble para destinarlo a una actividad económica (por ejemplo un local o nave industrial para alquilar, o un hotel para explotar o alquilar) existe la posibilidad de sujetar la operación al IVA que es un impuesto que se puede llegar a deducir y recuperar (al contrario que el ITP y el AJD).
Si el VENDEDOR ES TITULAR DEL INMUEBLE A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD es bastante habitual ofrecer al comprador que compre la sociedad y no directamente el inmueble. Los vendedores no residentes pretenden con ello conseguir determinada ventaja fiscal (incluso no tributar en España sobre la ganancia derivada de esa venta) y los compradores se pueden llegar a ahorrar el impuesto por la compra siempre que se cumplan determinados requisitos, en particular que haya varios compradores y que nadie compre más del 50% de la sociedad. En todo caso, es una operación que tiene importantes riesgos jurídicos y fiscales para el comprador, por lo que es muy conveniente hacer un estudio previo en profundidad. IMPUESTOS DERIVADOS DE LAS GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES POR VENTA DE UN INMUEBLE por no residente: (Se abona en el I.R.P.F.) IMPUESTO DERIVADO DE LA VENTA DE UN INMUEBLE Ganancias y Pérdidas Patrimoniales I.R.P.F. Anual
Impuesto Sociedades Anual
Plusvalía Municipal
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF) La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda, se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal, y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF. Para calcular la ganancia patrimonial se resta el valor de transmisión del valor de adquisición. Se aplicarán los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida: No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el cálculo se realiza del siguiente modo: A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor según el año de adquisición. A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta. El importe obtenido tras sumar todos los elementos patrimoniales, siempre que no exceda un máximo de 400.000 euros, tributará aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente. A cuenta de este impuesto el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda un 3% del precio pactado. Si se ha comprado el inmuebles entre el 12 mayo hasta 31 diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un 50%.
IMPUESTO PROPIEDAD A NOMBRE DE SOCIEDAD (venta de propiedad) IMPUESTO SOCIEDADES: Si vende el inmueble una sociedad española participada por un no residente, en principio dicha sociedad tendrá que pagar un 25-28% sobre la ganancia obtenida. A continuación si el no residente decide disolver y liquidar la sociedad para llevarse el dinero de España podría tener otra ganancia por la que tendría que volver a tributar. Si reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que tributar en Alemania sobre esa otra ganancia y no en España, pero con el nuevo Convenio que podría entrar en vigor, tendrá que tributar en España. Si una sociedad ha comprado inmuebles desde 12 mayo hasta 31 diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un 50%.
PLUSVALÍA MUNICIPAL. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA: Si se vende cualquier inmueble urbano, el vendedor tiene que pagar al Ayuntamiento este impuesto, que se calcular en función del valor catastral del terreno y del número de años que ha sido propietario. A mayor valor catastral y mayor número de años más impuesto se tiene que pagar. Se abona en ventas, herencias, donaciones, aportaciones a Sociedades. VENTA DE UNA SOCIEDAD CON INMUEBLE: Si en lugar de vender el inmueble se vende una sociedad (española o no) que directa o indirectamente es la propietaria del inmueble, en principio se tendría que pagar Impuesto en España sobre la ganancia obtenida porque así lo establece la ley española. Sin embargo, los Convenios de Doble Imposición prevalecen sobre la ley española y así por ejemplo, si el vendedor reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que tributar en Alemania y no en España. Con el nuevo Convenio que podría entrar en vigor, tendrá que tributar en España. IMPUESTOS DERIVADOS DE LA TENENCIA Y/O EXPLOTACIÓN DE UN INMUEBLE EN BALEARES por no residente.
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI), que es un impuesto que se paga cada año al Ayuntamiento y que aproximadamente puede ser del 0,4% al 1,1% sobre el VALOR CATASTRAL del inmueble (valor que en principio debería ser como máximo la mitad del valor de mercado del inmueble).
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO ANUAL, impuesto que se eliminó en España en 2008 y que ha sido restablecido. Cada Autonomía aplica su normativa. Se paga anualmente. Las personas físicas no residentes deben pagar este impuesto (aplicando escala del 0,2 al 2,5%) por los bienes y derechos situados en España, con un mínimo exento de 700.000 € y teniendo en cuenta los correspondientes Convenios de Doble Imposición. Así por ejemplo, con el vigente Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán tendrán que pagar este impuesto las personas físicas residentes en Alemania que tengan inmuebles en España con valor superior a 700.000 € (se pueden descontar deudas de préstamos hipotecarios invertidos en la adquisición), pero no tendrán que pagar si tienen esos inmuebles a través de una sociedad española o alemana.
Con el nuevo Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán que previsiblemente entrará en vigor, si España decide seguir aplicando el Impuesto Patrimonio, también tendrán que pagar los residentes en Alemania que tengan inmuebles en España a través de sociedades. IMPUESTO SOBRE RENDIMIENTOS INMUEBLES. IRPF NO RESIDENTES: (Anual) Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente tendrá que pagar cada año este impuesto. Si el inmueble es de uso propio, se tiene que calcular una renta ficticia del 1,1% del valor catastral, y sobre esa renta pagar un 24,75%. Si el inmueble se alquila se tiene que pagar un 24,75% sobre los alquileres cobrados, aunque los residentes en la Unión Europea pueden descontar los gastos necesarios y pagar ese 24,75% sobre el rendimiento neto del alquiler. Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente también se tendrá que pagar ese impuesto del 24,75% si se alquila y también sobre el alquiler a precio de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas (socios, administradores, etc.). IMPUESTO SOBRE RENDIMIENTO DEL INMUEBLE A NOMBRE DE SOCIEDAD: S
i el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, en principio al 25/28% sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, menos gastos, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo. GRAVAMEN ESPECIAL SOBRE BIENES INMUEBLES DE ENTIDADES NO RESIDENTES: Anual 3% Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente quedará sujeta a este impuesto y deberá presentar declaración cada año. Estará exenta y no tendrá que pagar nada si con la declaración de cada año se acredita que la entidad reside en un Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España con intercambio de información (por ejemplo Alemania) y que las personas físicas que en última
instancia son titulares de la sociedad también residen en Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España. De lo contrario se tendrá que pagar cada año un 3% del valor catastral del inmueble.
IMPUESTO SOBRE SUCESIONES:
A raíz de la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de 3 de septiembre de 2014, relativa a la discriminación que sufren los contribuyentes y causantes no residentes en el impuesto sobre sucesiones y donaciones Español respecto a los residentes en España que pueden aplicarse la Legislación de las Comunidades Autónomas que suele resultar mucho más favorable. Para dar trato equivalente a los no residentes respecto a los residentes como determina la Sentencia, la norma en tramitación, trata tres aspectos: En primer lugar acota su aplicación a los residentes en el Espacio Económico Europeo (Los 28 de la Unión Europea e Islandia, Liechtenstein y Noruega). Además establece la opción de que los no residentes apliquen la norma Estatal o la norma Autonómica cuando consideren que les favorezca. En caso de sucesión: Cuando el causante no fuese residente en España, en la Comunidad donde se encuentre el mayor valor de los bienes y derechos del caudal relicto situados en España. Cuando el causante fuese residente en España en la Comunidad Autónoma donde fuese residente.
OTRAS CONSIDERACIONES
IMPORTANTES Es muy importante tener en cuenta toda una serie de detalles a la hora de formalizar una transacción de este tipo. Número de Identificación Fiscal. (N.I.F.): En España cada persona (sea residente o no) tiene o debe tener por ley asignado un número de identificación fiscal que debe consignar en las declaraciones de impuestos y en cualquier comunicación que dirija a la Administración Tributaria. Igualmente sucede con cualquier tipo de sociedad. El N.I.F suele coincidir con su el Documento Nacional de Identidad (DNI). Para personas de nacionalidad extranjera, el NIF es el Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Hoy en día la obtención del NIE es muy larga y tediosa (tarda entre 3 ó 4 semanas). Se recomienda que una vez firmado el contrato de compraventa u de opción, se acuda el Notario para que saque una fotocopia compulsada del pasaporte del comprador o compradores, requisito indispensable para poder solicitar posteriormente el correspondiente N.I.E. Residencia habitual en España: Legalmente se considera residente habitual en España cuando se permanece más de 183 días al año en territorio español o que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, directa o indirectamente.
Testamento: Es muy aconsejable que la persona no residente que haya adquirido un bien inmueble en España otorgue testamento ante Notario en relación a sus bienes ubicados en el Reino de España. Es un trámite bastante simple, y recomendable que solventa muchos problemas, sobre todo burocráticos, en caso de fallecimiento del titular o titulares.
